노인복지주택 목적
● 노인복지주택은 노인을 대상으로 급식, 주거의 편의 등을 제공할 목적으로 민간 사업자가 전액 자부담으로 동 시설을 설치하고, 운영비는 입소노인의 본인부담으로 조달하여 운영하는 노인주거복지시설임
● 노인복지주택은 단독취사 등 독립된 주거생활을 하는데 지장이 없는 60세 이상의 노인(60세 미만의 배우자, 부양을 책임지고 있는 19세 미만의 자녀･손자녀도 가능)에게 주거시설을 분양* 또는 임대하여 주거의 편의･생활 지도･상담 및 안전관리 등 일상 생활에 필요한 각종 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
* 노인복지법 개정(ʼ15.1.28 공포 법률 제13102호)으로 분양형 노인복지주택은 ʼ15.7.29일 부터 폐지 하되, 2015.7.29일전에 ｢건축법｣에 따라 허가받거나 ｢주택법｣에 따라 사업계획이 승인된 노인복지 주택은 개정전의 규정에 따름
노인복지주택 설치 운영
가. 관련규정
● 주 적용 법규
‑ ｢노인복지법｣
∙ 노인복지주택 설치신고, 시설･설비･직원자격･직원배치･시설운영 기준 등 시설의 설치･운영에 관한 일반적 사항
● 기타 관련 법규
‑ ｢건축법｣(건축관련 규정), ｢건축물의 분양에 관한 법률｣, ｢장애인･노인･임산부 등의 편의 증진보장에 관한 법률｣ 등 기타 관련 법규
나. 용도 분류
● 노인복지주택의 건축물의 용도는 노인복지시설로서 노유자시설에 해당함
‑ ｢건축법 시행령｣ [별표 1] 제11호 나목에 따른 노유자시설임
● 노인복지주택은 노인복지시설로서 ｢사회복지사업법｣ 제2조의 규정에 의한 사회복지 시설에 해당되고, 노유자시설에 해당되며, 설치･관리･공급시 ｢노인복지법｣에서 규정된 사항을 제외하고는 ｢건축법｣ 관련규정을 준용하여야 함
다. 설치･관리･공급 관련 적용 규정
● 노인복지주택의 설치･관리 및 공급 등에 관하여 ｢노인복지법｣에서 규정된 사항을 제외하고는 ｢건축법｣의 관련규정을 준용
● 노인복지주택의 공급 관련 준용 규정
‑ 노인복지주택의 공급은 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣ 준용
☞ ｢노인복지법｣ 제32조의 규정에 의한 노인복지주택에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 ｢건축물의 분양에 관한 법률｣ 제4조, 제5조 제6조 규정 준용
● 노인복지주택의 건설기준 관련 준용 규정
‑ 노인복지주택의 건설은 ｢노인복지법 시행규칙｣ [별표 2]의 “시설 및 설비기준ˮ과『주택 건설기준 등에 관한 규정(대통령령)』 준용
‑ 다만, 노인복지주택의 특성을 고려하여 공동주택과 달리 건설시 특례를 인정하고 있음
‑ 『주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령)』제7조제8항：적용의 특례
∙ ｢노인복지법｣에 의하여 노인복지주택을 건설하는 경우에는 제28조(관리사무소), 제34조 (가스공급시설), 제46조(어린이놀이터), 제47조(상업지역등에서의 어린이놀이터 설치기준의 완화), 제52조(유치원), 제53조(주민운동시설) 및 제55조(경로당 등)의 규정을 적용 하지 아니한다.로 특례조항 규정
‑ 『주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령)』제27조제4항：주차장
∙ ｢노인복지법｣에 의하여 노인복지주택을 건설하는 경우 세대당 주차대수가 0.3대 (세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.2대) 이상이 되도록 특례 인정
※공동주택의 경우 세대당 주차대수가 1대이상(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우 0.7대)
라. 건축물의 허가
● 건축물 허가권자：시장･군수･구청장(건축담당부서)
● 허가절차：｢건축법｣에 의한 건축허가(｢건축법｣ 제11조)
‑ 노인복지주택을 설치하고자 하는 자는 시설 소재지 관할 시･군･구청의 건축담당 부서에 건축허가 신청을 하여야 함
‑ 건축담당 부서는 건축 관련법에 의하여 건축허가 여부를 검토
● 건축허가 신청서 검토시 노인복지담당 부서 역할
‑ 시･군･구청의 노인복지담당 부서는 노인복지주택 입소자의 입소보증금 보호를 위하여 필요한 조치를 강구하여야 함
※ 노인복지주택 사업자가 동 시설 건립을 위해 토지 또는 건물에 저당권을 설정한 경우 사업주의 부도 발생시 입소자의 입소보증금 반환 불가 사례 발생을 사전에 방지할 필요
‑ 노인복지담당 부서는 건축담당 부서와 협의하여 노인복지주택 건축허가시 다음과 같은 부대조건을 붙여 건축허가토록 하여야 함
∙ 시설 설치자가 ｢노인복지법 시행규칙｣ 제15조제8항에 의해 입소자를 모집하고자 하는 경우 입소자 모집공고(안)에 다음과 같은 자료를 첨부하여 노인복지담당 부서의 승인을 받도록 할 것
① 감리자의 공정확인서：입소자 모집기준의 충족여부 확인
② 등기부 등본(승인신청일전 7일이내 발급된 것)：등기부 등본으로 저당권 설정 여부, 저당권 설정사유 등 파악
‑ 노인복지담당 부서는 입소자 모집공고(안) 승인시 ｢노인복지법 시행규칙｣ [별표 1]에 의한 건축공정을 확인한 후 다음 내용을 포함하여 공고토록 하여야 함
∙ 노인복지주택에 저당권이 설정된 경우 그 내용을 모집공고 문안에 포함 공고토록 하여 입소자가 그 내용을 인지하고 계약할 수 있도록 함
‑ 설치목적에 의한 저당권 설정제한 안내
마. 입주자 모집
● 입주자 모집형태 및 분양계약 대상자(｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호, 같은 법 시행규칙 제14조제1항제2호)
‑ 모집형태：분양 또는 임대
‑ 분양계약 대상자：60세이상의 자(｢노인복지법 시행규칙｣ 제14조제1항제2호)
∙ 노인복지주택의 소유권을 획득하는 분양계약대상자와 실제 거주하는 입소대상자 모두 60세 이상의 자이어야 함
☞ 분양대상자：노인복지주택이란 노인에게 주거시설을 분양 또는 임대하여 주거의 (｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호)
☞ 입소대상자：단독취사 등 독립된 주거생활을 하는데 지장이 없는 60세 이상의 자 (｢노인복지법 시행규칙｣ 제14조제1항제2호)
※ 자녀 등 부양의무자는 노인복지주택의 분양계약 대상자가 될 수 없음
‑ 입주자 모집절차
∙ 입주자를 모집하고자 할 경우에는 공개모집을 하여야 하고 다음 서류를 갖추어 시장･군수･구청장 등의 승인을 얻어야 함
☞ 입주자 모집공고안
☞ 당해주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일전 7일이내 발행분)
☞ 보증서･공증서･건축공정확인서 및 대지사용승낙서(해당하는자에 한함)
‑ 입주자 모집(분양･임대) 승인시 노인복지담당 부서 검토사항
∙ 노인복지 담당부서는 사업주가 건축담당 부서에 입주자 모집(분양･임대) 승인을 요청한 경우 건축 담당 부서와 연계하여 입주자 모집 공고안 등을 검토하여야 함
☞ 분양공고안에 분양･매매･임대･입소대상자가 60세 이상이라는 것을 명시하고 있는지 여부
☞ 특히 분양 받은 후 60세 미만의 자에게 매매가 가능하다거나 가능한 것처럼 하는 내용이 있는지 여부(반드시 60세 이상의 자만이 분양･매매･임대･입소가 가능함)
☞자녀 명의로 분양을 받은 후 입소는 60세 이상 부모가 가능하다고 명시하고 있는지 여부(자녀가 60세 미만인 경우에는 분양 불가)
∙ 부서는 입주자 모집 승인후에도 분양업체가 적격자에게 분양･임대하고 있는지 여부를 정기적으로 관리하여야 함
☞ 이와 같이 노인복지담당 부서는 사업계획승인시부터 적극적으로 관리토록 하여, 노인복지 주택을 건립한 후 시설신고가 이루어지지 않는 사례가 발생하지 않도록 하여야 함
